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“想象力要落在产业和民生上。”苏哲说，“落在沙盘上不算数。”
郑廷浩怔了半拍，随即笑了。
“苏市长讲话很有风格。”
会议室里，恒隆团队打开投影。
第一页就是临江别墅群。
低密度街区、国际学校、游艇码头、会员制医院、金融会所。渲染图做得昂贵，灯光、水岸、草坪，连树影都修得很体面。
设计公司代表讲了二十分钟。
“我们认为，跨江新区需要一个高端居住板块作为城市名片。硬科技企业引进人才，需要国际化生活配套。我们打造的不是房地产，而是人才生态。”
这句话很熟。
过去二十年，许多城市都是这么被说服的。
先说人才生态，再说生活配套，最后地价一涨，产业没来，房价先飞。等地方政府反应过来，土地已经切成一块块售楼处。
苏哲翻着资料，没有打断。
郑廷浩见他不开口，主动补了一句。
“苏市长，我们不是普通开发商。恒隆可以一次性投入一百亿，先期资金十天内到账。我们希望京州拿出最大的诚意。”
“你们要什么诚意？”
郑廷浩示意助理翻到规划页。
“西岸A3、A4、A5三个地块，合计三千亩。容积率调到一点二，住宅比例不低于百分之七十。临江一线由恒隆统一开发。我们愿意配建道路和一所国际学校。”
苏哲放下资料。
“这三块地在跨江新区控规里，是硬科技中试区、物流调度中心和新材料装备园。”
郑廷浩笑了一下。
“规划可以优化。城市发展不是刻在石头上的。”
苏哲端起茶杯，没喝。
“京州新区的规划，确实不是刻在石头上。”
徐绍安听到这句，身子向前挪了半寸。
郑廷浩也以为有门。
苏哲接着说：“但它写在产业链上。链条动一处，后面全断。郑先生，要是买一块地盖房子，京州不是最佳选择。长三角和珠三角比我们成熟。”
郑廷浩把腿换了个方向。
“苏市长，我想你低估了高端居住对城市价值的拉动。”
“我没低估房地产。”苏哲说，“我只是见过它把城市咬空。”
会议室安静下来。
徐绍安咳了一声。
“苏市长，恒隆的方案还可以再论证。省里也希望京州新区在利用外资方面有突破。”
苏哲看了他一眼。
“徐厅长，外资不是香火，不能见庙就拜。”
这话不重。
但徐绍安的笑挂不住了。
郑廷浩把资料合上。
“这样吧，苏市长。我们回去再完善。下午我想去西岸现场看看。”
“可以。新区管委会安排。”
会议结束后，郑廷浩一行离开市政府。
车队驶出大院，徐绍安没有跟着上车。他落后两步，站在门廊下给人发消息。
林锐在楼上窗口看见了。
半小时后，程度的电话打来。
“徐绍安联系了省自然资源厅副厅长郭启明。内容不长，约今晚在南湖宾馆见面。郑廷浩也会去。”
苏哲站在办公桌前，手指在规划图上点了点。
三号桩，异常岩层，西岸A3地块。
“盯住。”他说，“别惊动。”
程度回了一句：“明白。今晚南湖宾馆的停车场，保安队长正好是我以前的兵。”
电话挂断。
苏哲把恒隆的渲染图重新翻开。
图上，临江别墅排得整整齐齐。每一栋
他拿起铅笔，在“国际湾区生活半岛”几个字上划了一道。
纸面破了。
第二天上午九点，市政府会客室换了大桌。
不是昨天那种招商座谈的轻松布置。桌面上摆着规划图、用地红线、产业测算报告，还有盘古系统导出的三套模型。
郑廷浩来得比约定时间早十分钟。
这回他没带设计公司，只带了律师、财务顾问和两名助理。省商务厅副厅长徐绍安依旧陪着。多出来一个人，省自然资源厅副厅长郭启明。
郭启明进门时，主动跟苏哲握手。
“苏市长，昨天听徐厅长说恒隆项目，我也很感兴趣。跨江新区土地集约利用，是省里一直关注的重点。”
苏哲让人上茶。
“郭厅长来得正好。今天谈的就是土地利用效率。”
郑廷浩坐下后，没有绕弯。
“苏市长，我昨天下午看了西岸。坦白讲，你们把临江地块拿去做物流和中试，很浪费。那里的景观价值太高了。放在港城，每平方尺都能卖出天价。”
“京州不按平方尺算账。”
“资本市场按。”郑廷浩把一份文件推过来，“恒隆愿意把投资额提高到一百二十亿。先期保证金二十亿，五个工作日到账。条件不变，A3到A5整体交给我们开发。住宅比例百分之七十，剩余做国际学校、医疗和商业。”
徐绍安补了一句：“苏市长，这个力度很大。当前不少城市招商吃紧，港资愿意真金白银进来，不容易。”
苏哲没有看那份文件。
“林锐，把盘古模型打开。”
投影亮起。
墙上出现跨江新区三维规划图。西岸A3、A4、A5三个地块被标成蓝色。蓝色上方浮出两组方案。
方案一：恒隆高端居住项目。
方案二：京州硬科技物流中试集群。
林锐点开第一组数据。
“按照恒隆方案，三千亩土地总投资一百二十亿，建设周期四年。直接税收高峰期出现在第三至第五年，主要来自土地出让、建筑安装和销售环节。第六年后进入低税收期。常态就业岗位约一万一千个，其中物业、商业服务占百分之六十四。”
郑廷浩靠在椅背上。
“这已经很好了。”
苏哲没接话。
林锐切到第二组。
“按照现行控规，A3地块建设冷链及工业物流调度中心，A4地块建设光子芯片配套中试区，A5地块建设新材料装备园。总投资初期九十六亿，后续社会资本跟投预计二百八十亿。建成后第六年开始，年产值进入爬坡段。第八年稳态产值预计九百四十亿，常态就业岗位五万三千个，其中工程师、技工和研发辅助岗位占百分之五十八。”
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